ترميز العقارات في دبي: كيف تعمل الملكية الجزئية

تكلّف شقة بغرفة نوم واحدة في دبي مارينا نحو مليون ونصف المليون من الدراهم. فإمّا أن تملك هذا المبلغ وإمّا ألّا تملكه. ولا توجد صورة من الصفقة تضع فيها ثمانية آلاف درهم فتملك قطعة صغيرة من الممرّ.

ويبدو ذلك طبيعيًا إلى حدّ أنه لا يكاد يستحق الانتباه. لكنه يستحقّه، لأن ما نملكه من أشياء أخرى لا يعمل بهذه الطريقة تقريبًا. فيمكنك أن تملك سهمًا واحدًا في شركة قيمتها نصف تريليون دولار. ويمكنك أن تملك شريحة من سبيكة ذهب قابعة في خزانة سويسرية. أما العقار فهو الاستثناء الكبير — فئة الأصول التي يريد معظم الناس في العالم نصيبًا منها فعلًا، ولا تُباع إلا في كتل غير قابلة للتجزئة.

فلماذا؟ لهذا السؤال جواب أطرف بكثير من «لأن العقار غالٍ».

لماذا يصعب تجزئة العقار

ابدأ من المبادئ الأولى. فملكية الشقة ليست واقعة مادية. ولا تستطيع أن تشير إلى الذرّات وتثبت أنها لك. الملكية سطر في سجل حكومي — هو السجل العقاري — يقول إن هذا العقار يخصّ هذا الشخص. فالمبنى حقيقي؛ أما الملكية فقيد.

ولا شيء في القانون يمنع كتابة عشرين شخصًا على ذلك السطر. فالملكية المشتركة قديمة ومشروعة تمامًا. ولم يكن العائق يومًا هو الإذن. العائق أن السجل بُني على افتراض أن العقار ينتقل نادرًا، بين عدد قليل من الأشخاص المسمّين، مع أوراق وموظّف عند كل خطوة.

وادفع في اتجاه ذلك الافتراض ينهَر. فإيجاد تسعة عشر شريكًا بطيء. وصياغة اتفاق بينهم مكلفة. وتسجيل كل واحد منهم يكلّف أكثر مما تساويه حصة صغيرة. وحين يريد أحدهم الخروج، لا يجد مَن يبيع له، ولا سعرًا يبيع به، وأمامه جولة أخرى من الأوراق ليصل.

وليس شيء من ذلك قانونًا من قوانين الطبيعة. إنه كلفة استعمال خزانة ملفّات صُمّمت في قرن آخر. وهذا يعني أنه من نوع المشكلات التي يمكن، من حيث المبدأ، أن تُحلّ هندسيًا — وتلك هي الفكرة كلها وراء ترميز العقارات.

الصيغة المعتادة، ولماذا تختلف صيغة دبي

معظم مشاريع «العقارات المرمَّزة» في العالم لا تمسّ السجل العقاري أصلًا. تشتري شركة مبنى، وتضعه في شركة قابضة، وتبيع حصصًا فيها في صورة رموز. فتملك أنت قطعة من شركة تملك مبنى. والسجل العقاري لا يعلم بوجود الرموز، وإن أفلست الشركة كنت دائنًا لشركة لا مالكًا لشقة.

وقد فعلت دبي شيئًا مختلفًا بنيويًا: غيّرت خزانة الملفّات نفسها.

فدائرة الأراضي والأملاك في دبي هي التي تصدر القيد. ففي مارس 2025 أطلقت المرحلة التجريبية من مشروعها لترميز العقارات — وهي، كما تقول، أول سجل عقاري في الشرق الأوسط يُدخل الترميز على سندات الملكية. وفي مايو 2025 كشفت عمّا سمّته أول شهادة ملكية رمز عقاري في العالم: شهادة من الدائرة لا من المنصّة.

وهذا هو الموضع الجدير بالوقوف عنده. فكل صيغة أخرى من هذه الفكرة تطلب منك أن تثق بشركة. أما هذه فتضع حفظ الدولة لسجلّاتها خلف التجزئة.

الخلاصة المختصرة

أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مشروعًا تجريبيًا لتسجيل ملكية العقارات في صورة رموز في 19 مارس 2025، وتقول إنها أول سجل عقاري في الشرق الأوسط يُدخل الترميز على سندات الملكية.
ويجري المشروع مع هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) والمصرف المركزي والبيئة التجريبية العقارية التابعة لمؤسسة دبي للمستقبل. والمنصّة الموجَّهة للأفراد هي PRYPCO Mint، وهي عاملة منذ 25 مايو 2025؛ أما البنية التحتية للرموز فتبنيها Ctrl Alt على XRP Ledger.
والدخول منخفض ومحلي: حدّ أدنى في نطاق آلاف الدراهم الأولى، ومتاح لحاملي الهوية الإماراتية، ويُدفع بالدراهم. ولا تُستخدم أي عملة مشفّرة في المشروع التجريبي.
وفُتحت سوق ثانوية في 20 فبراير 2026، فصارت نحو 7.8 ملايين رمز مُصدَرة بالفعل عبر عشرة عقارات قابلةً للتداول. وذلك الرقم هو المخزون القائم وقد صار قابلًا لإعادة البيع — لا طرحًا جديدًا.
وما يمثّله الرمز قانونًا يصفه السجل العقاري بصورة تختلف عن وصف المنصّة له. وتلك الفجوة هي أهم ما ينبغي فهمه قبل وضع المال.

كيف يعمل عمليًا

المسار المتاح للأفراد اليوم منصّة مرخّصة واحدة، هي PRYPCO Mint، التي بدأت العمل في 25 مايو 2025 حاملةً ترخيص وسيط-تاجر من VARA. أما الترميز نفسه فتتولّاه Ctrl Alt، وهي مزوّد خدمات أصول افتراضية مرخّص من VARA ومتكامل مباشرة مع أنظمة DLD، ويُصدر على XRP Ledger مع الحفظ عبر Ripple Custody. وهيئة تنظيم الأصول الافتراضية تنظّم المنصّات، وشارك المصرف المركزي في الإطار، وأدارت مؤسسة دبي للمستقبل البيئة التجريبية التي بُني فيها. وقد توقّعت DLD علنًا أن تبلغ الأصول المرمَّزة 60 مليار درهم، أي نحو 7% من معاملات دبي العقارية، بحلول عام 2033.

والتجربة نفسها غير لافتة عن قصد:

مَن يمكنه المشاركة. المقيمون في دولة الإمارات من سنّ 18 فأكثر ممن يحملون هوية إماراتية سارية. ورغم البنية المشفّرة تحته، هذا ليس مفتوحًا عالميًا — فقد قالت DLD عند الإطلاق فقط إنه «مهيّأ للتوسّع عالميًا في المستقبل القريب».
وبماذا تدفع. بالدراهم. فقد ذكرت DLD صراحةً أن المعاملات في المشروع التجريبي تُنفَّذ حصرًا بالدرهم الإماراتي، دون أي استخدام للعملات المشفّرة.
وكم المبلغ. كان الحدّ الأدنى عند الإطلاق 2,000 درهم لكل استثمار؛ وتعلن المنصّة حاليًا حدًّا أدنى أقل. وفي الحالتين، حجم التذكرة بالآلاف لا بالملايين.

وإن جئت تتوقّع شيئًا يشبه العملات المشفّرة فستُصاب بخيبة، وهذا هو المقصود تحديدًا. فسلسلة الكتل هنا سباكة — الطبقة التي تسجّل مَن يملك ماذا وتُنجز التسوية. وليست شيئًا تتعامل معه أو تحتفظ به أو تدفع به. ويستطيع قارئ لم يملك عملة مشفّرة قطّ أن يستخدم هذا دون أن يصادف واحدة.

ما الذي تملكه فعلًا

والآن الجزء الصعب، وسبب القراءة بتدقيق لا بحماسة.

فتجزئة السجل مسألة هندسية، وقد حلّت دبي قدرًا طيبًا منها. أما ما تعنيه الخانة المجزّأة فمسألة قانونية، وهنا لا تتفق المصادر المنشورة بعضها مع بعض.

فالمنصّة تصف المستثمرين بأنهم يتلقّون شهادة صادرة عن DLD تؤكّد قانونًا حصة جزئية، مصوَّرةً بوصفها ملكية جزئية مباشرة لا حصصًا في شركة، تحمل الحمايات القانونية نفسها التي يحملها سند الملكية التقليدي في حدود تلك الحصة.

أما مزوّد البنية التحتية والتغطية الصحفية فيستخدمان لغة أضيق: رمز يمثّل بنسبة معيّنة مصلحة اقتصادية مرتبطة بـسند الملكية الأساسي.

وليسا الشيء نفسه. فحصة من السند تجعلك مالكًا. أما المصلحة الاقتصادية المرتبطة بسند فتجعلك صاحب مطالبة بما يتقاضاه المالك. وفي الأوقات الطيبة يكون الفرق غير مرئي. أما في نزاع أو إعسار أو بيع جبري فهو الشيء الوحيد الذي يهمّ.

أما البيانات المنشورة لدائرة الأراضي والأملاك نفسها فتعلن الشهادة لكنها لا تبيّن تعريفها القانوني ولا موقعها من سند الملكية التقليدي. فالموقف الأمين إذن أن الطبيعة القانونية الدقيقة لا يمكن حسمها من المصادر العامة.

وليس ذلك سببًا لرفض البرنامج. فهو مشروع تجريبي لسجل حكومي تحت جهات تنظيمية مسمّاة، لا ترتيبًا مجهولًا في الخارج. بل هو سبب لقراءة مستندات الاكتتاب للعقار المحدّد الذي أمامك، ولسؤال المنصّة مباشرةً عمّا يُقيَّد باسمك وأين يُقيَّد.

هل نجحت الفكرة؟

يعطينا المشروع التجريبي ما هو أفضل من نظرية: دليلًا على مَن يحضر فعلًا حين تصغر الكتلة.

فقد اجتذب أول عقار مرمَّز 224 مستثمرًا من 44 جنسية، بمتوسط نحو 10,714 درهمًا، في مقابل قائمة انتظار تضمّ أكثر من 6,000 شخص. لكن الرقم المهم غير ذلك: فقد أفادت DLD بأن 70% منهم كانوا يدخلون سوق دبي العقارية لأول مرة.

وتلك هي الفرضية وقد تأكّدت. فلم يكن هؤلاء مستثمري عقارات قائمين وجدوا غلافًا أيسر. بل كانوا أناسًا ظلّ الحدّ الأدنى للتذكرة جدارًا في وجوههم.

وجاءت الطروحات اللاحقة أصغر وأسرع — فقد اجتذب عقاران في الشهر الأول 213 و258 مستثمرًا بمتوسطات قريبة من 7,200 إلى 7,500 درهم. وبحلول فبراير 2026 بلغ المجموع التراكمي عبر عشرة عقارات أكثر من 18.5 مليون درهم من مستثمرين من أكثر من 50 جنسية، وقد اكتمل تمويل أسرع عقار في أقل من دقيقتين.

ولْنُبقِ المقياس أمينًا: فـ18.5 مليون درهم رقم ضئيل قياسًا إلى سوق دبي التي سجّلت أكثر من 270,000 معاملة في عام 2025. فهذا مشروع تجريبي يجد موطئ قدمه، لا محرّك سوق. والنتيجة المثيرة للاهتمام ليست المال. بل نسبة الـ70%.

المشكلة التي تعيد الملكية الجزئية خلقها عادةً

تجزئة أصلٍ تولّد صعوبة جديدة: لقد صنعت شيئًا صغيرًا، والأشياء الصغيرة يصعب بيعها. فحصة قدرها 0.5% من شقة لا تساوي كثيرًا عند مَن لا يملك الـ99.5% الباقية. فتحلّ مسألة القابلية للتجزئة لتعود بسهولة إلى انعدام السيولة، وهو نصف المشكلة الأصلية.

وكانت المرحلة الثانية هي الجواب عن ذلك. فقد أُعلنت في 9 فبراير 2026، وبدأت إعادة البيع في 20 فبراير 2026.

وعبارة «نحو 7.8 ملايين رمز» تُقرأ على نطاق واسع خطأً على أنها إصدار جديد. وليست كذلك. بل هي كامل المخزون المُصدَر بالفعل في المرحلة الأولى — تلك العقارات العشرة، وتلك الـ18.5 مليون درهم — وقد صار قابلًا للتداول لأول مرة. كما أدخلت المرحلة الثانية فئة ثانية من رموز الإدارة لتسيير عمليات النقل المنظَّمة.

وثمة قيد يجدر معرفته. فالتداولات محصورة في منصّة التوزيع الخاصة بالمشروع نفسه كي تبقى متّسقة مع إجراءات السجل العقاري. إنها ساحة إعادة بيع مأذون بها، لا منصّة تداول مفتوحة، ولم تُنشر أي أرقام لأحجام التداول منذ افتتاحها. وهل تتكوّن سوق حقيقية داخل ذلك السياج؟ ذلك سؤال لا يزال مفتوحًا.

ما لم يبدأ العمل به بعد

تصف DLD المرحلة الثانية بأنها تجري ضمن إطار تجريبي محكوم بنهج تدريجي، وتقول إن توسيع المشاركة وضمّ منصّات أخرى يبقيان رهن التقييم والموافقة التنظيمية. ولا تزال صفحة خدماتها الإلكترونية نفسها تصف المشروع بأنه تجريبي. ولا توجد منصّة أفراد مرخّصة ثانية، ولا مسار منشور للمستثمرين غير المقيمين.

كيف تُقرأ هذه المسألة

انزع المصطلحات ويسهل بيان الإنجاز: أخذت دبي سجلًّا بُني لاسم واحد لكل عقار فجعلته يحمل ألفًا، دون أن تخرج من المنظومة القانونية التي تمنح السجل معناه. ومعظم مشاريع الترميز تتخطّى هذه الخطوة، لأن السجل أصعب الأجزاء والشركة القابضة بديل سهل.

وهو أيضًا، بوصف الحكومة نفسها، لا يزال مشروعًا تجريبيًا — منصّة واحدة، وللمقيمين وحدهم، وبالدراهم وحدها، وساحة إعادة بيع مغلقة، وتكييف قانوني لا تحسمه المستندات العامة تمامًا.

وكلا الأمرين صحيح في الوقت نفسه. ومَن يبيعك النصف الأول وحده فهو يبيع شيئًا.